Közös tulajdon megszüntetése árveréssel

Az árveréssel történő értékesítés a megváltás mellett a másik a legtöbbet használt megszűntetési mód. Ez is értékesítés, de főszabályként kívül álló harmadik személy részére.

A törvény kimondja, hogy a tulajdonos társakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során megilleti és kimondja azt is, hogy az elővásárlási jogot a végrehajtási eljárás esetén is lehet gyakorolni.

Ha a közös tulajdon más módon nem szűntethető meg, hogy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelő arányban felosztani. Ha a tulajdonostársak az értékesítésben nem tudnak megállapodni, fordulhatnak a bírósághoz, hogy rendelje el a harmadik személy felé való értékesítést. Ezt a bíróság árverés elrendelése útján teszi meg, az árverésre pedig a bírósági végrehajtás szabályait kell megfelelően alkalmazni. A bíróság köteles betartani a törvényi sorrendiséget, megvizsgálni, hogy van-e lehetőség természetbeni megosztásra, vagy megváltásra. Csak akkor rendelheti el az árverés útján való közös tulajdon megszűntetést, ha más módon nem lehetséges, vagy jelentős értékcsökkenéssel, vagy rendeltetésszerű akadályoztatással járna. Az árverés útján csak a teljes ingatlan értékesítése rendelhető el, eszmei tulajdoni hányadai nem, hiszen ezzel nem szűnne meg a közös tulajdon. A végrehajtás elrendelését bármelyik tulajdonostárs kérheti, nem feltétlenül csak a felperes.

A végrehajtás elrendelése esetén a bíróságnak a kisebb vételárat az ítéletben meg kell határozni. Ez azért jelentős, mert így a bírósági végrehajtónak nem kell becsértéket megállapítani, és nincs kifogásolási joguk sem, a végrehajtás megindulhat a legkisebb vételár mellett.

Egyetlen lehetőség van a becsérték módosítására, ami egyben kikiáltási ár is, ha az ítélet jogerőre emelkedése óta három év eltelt és az ingatlan nem került még értékesítésre, a végrehajtó bármelyik fő kérelmére az árverés kitűzése előtt a becsértéket ismételten megállapítja. Ezt úgy teszi, hogy az ingatlan értékesítés előtti hat hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve, bármelyik fél erre irányuló kérelmére, az igazságügyi szakértő véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét, mind beköltözhető, mind pedig lakott állapotban történő értékesítés esetére.

A végrehajtó az ingatlan becsértékét közli a felekkel, és azokkal, akiknek az ingatlanra vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett joguk van. Ebben az esetben kifogás útján jogorvoslati lehetősége van a megállapított becsértékkel szemben az összes félnek.

A bíróság a legkisebb vételárat, ha a felek a perben nem tesznek egyező nyilatkozatot, az igazságügyi szakértő kirendelés útján állapítja meg, mindig a közös tulajdon megszűntetéskori forgalmi értékét figyelembe véve.

A bíróságnak az ítéletben meg kell határoznia az árverésre során befolyó vételár felosztását is. Ez sok esetben egyszerű, hiszen a végrehajtási költségek levonása után fennmaradó összeget a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában kell felosztaniuk. Ítéletben tehát a bíróság nem forint összeget állapít meg, hanem a felosztás arányszámait, mert nem lehet tudni előre a licit végösszegét.

Ezek az arányszámok azonban változhatnak, ha az egyik tulajdonostárs benn marad az ingatlanba, hiszen a lakottság következményeit neki kell viselnie. Amennyiben bejegyzett jogosult van az ingatlanon, pl. haszonélvező és hozzájárul, hogy az árveréssel megszűnjön a haszonélvezeti joga, a végrehajtási költségek levonása után a bejegyzett jog értékét neki kell kifizetni, csak a fennmaradó összeg osztható a tulajdonos társak között.

Az eljárást a tulajdonosok, vagy valamelyik tulajdonos bejelenti, hogy beruházást eszközölt az ingatlanban. Ennek a tényét és értékét bizonyítania kell neki, mert az állag megóvásához és fenntartásához feltétlen szükséges kiadásokat a tulajdonosok tulajdoni hányaduk arányában viselik. Így amennyiben a törvényi feltételek fennállnak, igényt tarthat a többi tulajdonostársra eső költség hányadra. Az árverésen, tehát a befolyt vételárból először a végrehajtási költségek levonása után a többi tulajdonosnak járó összeget, a tulajdoni hányaduk arányában csökkenteni kell és kifizetni a beruházó tulajdonosnak a beruházás költségét.

Eljárás, ha csak az egyik tulajdonostárs használja az ingatlant és ebben nem állapodtak meg a tulajdonostársakkal. Ebben az esetben az a tulajdonostárs, aki nem használja az ingatlant, tulajdoni hányad arányában többlet használati díj megtérítését igényelheti. Ha ilyet a bíróság megítél, árverés során a befolyt összegből neki kell kifizetnie.

Arra is lehetőség van, hogy a bíróság úgy állapítsa meg a tulajdonostársnak járó összeget, ha magasabb összeget sikerül az árverésen, az milyen hányadban oszlik meg a tulajdonosok között.

Az árveréssel való értékesítés esetén arra is van lehetőség, hogy a bíróság elrendelje az ingatlanban bentlakó tulajdonostárs kiköltözési kötelezettségét. Ha az ingatlan elhagyásra kötelezés a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti, a bíróság ítéletével a bennmaradó tulajdonos tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít. Ilyenkor a bíróságnak azt is meg kell határoznia, hogy a lakásnak mely részére tarthat igényt, és amennyiben az általa használt lakás ezt a mértéket meghaladja, a bíróság az ítéletében azt is megállapítja, hogy az árverési értékesítés után bentlakó volt tulajdonostárs mely lakrészeket köteles lesz kiüríteni, az ő rendelkezésére bocsátani.

Az így alapított használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie.